承包停车场看似很简单，但是里面的人才知道这门生意做起来有多难。签完合同之后，承包费、设备费用、人工工资一下子就压了下来。不管车多车少，这些钱一分不能少。这两年很多承包停车场的人发现自己并没有在赚钱，而是在填窟窿。这门生意正在把承包人拖入重资产的泥潭。
停车场承包者正在被重资产拖垮
这两年来，很多承包停车场的人发现这门生意比想象的要难做得多。顺德大良的立体停车库就是一个典型的例子。这个车库2022年建成，设备投资120万，日常由两名员工轮班，每天收入只有两三百。每月人工费就要1万多，再加上电费、维保费，每个月都是亏损。工作人员说得非常直接：“成本投入太大，回报很少，很难维持。”
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这并不是个别现象。银川市某物业管理公司把小区外围停车场承包给个人，租期两年，一次性付款102万。不到一年的时间，原承包方因经营不善拖欠租金，新的承包方准备进场时，原承包方拒绝离开，双方各执一词，最后闹到了法院。南昌多个立体停车库也陷入了闲置的困境之中，有的被贴上封条，有的建成多年没有投入使用，有的成了环卫作业电动车停放点和杂物堆放点。
这些案例指向的共同问题是承包停车场看起来是件简单的事情，但是其成本结构决定了一旦收入不如预期，承包者几乎没有退路。
停车场承包人为什么会被重资产拖垮
1、承包费是固定的，但停车收入是波动的
承包停车场的收入受诸多因素的影响。顺德立体车库收费每小时5元，价格比周边路边停车便宜，但是停车率一直在五成左右。附近车主宁愿冒险违停，也不愿意把车停进立体车库，原因很简单：倒车入库太麻烦。
延安情况更直接，宝塔区建了10处停车楼，但是崭新的停车楼没有一辆车停在上面。因为老城区很多路段夜间开放停车，居民无需付费就可以停在附近，从而把停车楼的客流量分散出去了。周边是否有违停、附近是否有更便宜的停车场、车主的停车习惯等任何一个因素发生改变，都会导致收入下降。但是承包费在签订合同时就已确定，不会因为收入下降而减少。
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2、设备投入是一次性的，但回本周期很长
承包停车场，设备一般要自己投资。车牌识别系统、道闸、无人收费系统等一套设备价格为两万至五万元。立体车库的设备投入更大，一个车位就要安装控制系统和升降装置，造价两万到三万。这笔钱在承包初期就要一次性花出去，然后通过后续的停车收入慢慢收回。
问题在于回本周期是由停车场的实际使用率决定的。但是立体停车库的使用率不高，建设方普遍认为前期造价高、运营成本大、后期回本难，很多车库投入大量资金建成之后最终却闲置下来了。
如果停车场的位置不好，周边的竞争激烈，实际的使用率上不去，那么设备的投资就会得不到回报。设备虽然可以拆下来卖，但是回收价格远远低于原始投入，靠卖设备回本几乎是不可能的。承包者能做的就是尽可能提高使用率，让这笔投入在设备报废之前回本。
3、新能源车来得太快，旧车库还没回本就已经过时了
立体车库的设计标准是多年前制定的，参照的是燃油车的尺寸。但是新能源车近几年普及得太快，车更宽、更重，很多老车库根本装不下。北京东五环一处小区的立体车库有3层，但实际只用了一层来停放车辆，2层、3层都挂着“故障维修”的牌子。物业负责人称，停车库车位限重2吨、限宽1.85米，近几年来业主更换车辆较多，车辆普遍超宽超重，到期后不再续签。
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类似的情况在其他地方也有。大部分立体停车库的车位限重为2吨、限宽为1.85米，但目前主流的新能源越野车整车重量一般都超过2.3吨，大部分新能源车无法停放。一个立体车库从建成到回本一般需要好几年的时间，但是设备还没有开始赚钱，就已经装不下主流车型了。想改造又得再花一笔钱，很多承包者扛不住。
停车场承包人可以怎么应对
1、先算清楚账，再决定要不要承包
承包停车场前要算清楚账。承包费是多少、设备投入多少、人工成本每月多少、水电维保多少钱。最后估算停车场的收入。预估的时候不能只看最好的情况，还要看最差的情况。如果停车场每天只能停满三分之一的车位，那么收入是多少。如果周边突然多了一个竞争对手，收入会下降多少。这些问题只有实地观察周边车主的停车习惯，才能做出正确的判断。
有的停车场收费比路边还便宜，理论上应该具有竞争力，但是实际使用率上不去，问题不在于价格，而在于车主觉得麻烦。有的停车场周围有免费停车的替代选择，客源就会被直接分流。这些因素在签订合同之前如果不了解，后面只能自己填窟窿。
2、用技术手段把人工成本降下来
人工成本是停车场运营里最容易被优化的一块。传统模式下，一个三百个车位的停车场，如果安排四个收费员轮班，一年的人力成本接近二十八万元。加上岗亭空调电费、纸质发票损耗，实际花费的钱比账面上的数还要多。
无人值守的停车系统近些年来已经相当成熟。车牌识别、扫码支付、远程管理，可以将收费员从岗亭里解放出来。已经有相当多的停车场采用了这个方案，让人工成本大大降低，改造后的现场不再需要专人值守，只需要少量的巡检人员。省下来的人力成本就是利润。
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但是无人值守并不等于完全无人。车牌污损、无牌车、车牌遮挡等异常情况要依靠云端值守人员立即进行处理。选择方案时远程坐席的响应能力和硬件设备同样重要。另外还存在用车的位置来换设备的方式，运营方无需现金投入，只需要用部分车位的经营权来换取整套智慧停车设备，零现金完成升级。
3、盘活闲置车位，增加收入来源
停车场的收入不能只靠临时停车。很多停车场在夜间、周末有大量的闲置车位，这些闲置车位可以作为长租或者月租的套餐。
捷停车推出的长停月卡模式可以借鉴。它面向的是低频使用、长期停放的车主群体，比如外地车牌、一年两箱油的车主。这些人对停车距离敏感度低，只要价格合理、交通便利，就可以接受距离稍远一些的停车位。深圳已经有几百个停车场接入了这种模式，车场收入和车位利用率均有明显提高。
4、缩短承包周期，避免长期绑定
承包停车场最怕签长期合同，环境一变就无法退场。一次性支付多年租金，总价较低，但是如果经营不善，前期投入就会全部打水漂。
新进入行业的承包者一开始不要贪大，先签短周期合同试水，运行模式和成本结构跑通后才能考虑扩大。一年一签至少给了一个退出的机会，第一年不理想可以不续签，把损失控制在一年之内。如果签订三年或者更长时间的合同，设备已经投入进去了，中途退出几乎不可能。
结语
承包停车场这项业务难就难在成本是刚性的，收入是波动的。承包费、设备费、人工费，签下合同那一刻就压上来了，车多车少一分都不能少，合同签订后只能坚持到底。这门生意不是不能做，但是重资产的特性决定了，进去之前必须想清楚自己扛不扛得住最坏的情况。
